Αρκετές υποθέσεις καταλήγουν στα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων του τόπου όπου κείται το ακίνητο και αυτές, αφορούν αναφυόμενα προβλήματα σε ενοικιαζόμενο υποστατικό. Ένα από αυτά, είναι και το είδος ή το <βάσιμο> και/ή έγκυρο της ενοικίασης.

Μία σχέση ενοικίασης, μπορεί να είναι γραπτή, προφορική, μερικώς γραπτή, μερικώς προφορική. Εκεί όμως, όπου υπάρχει έγγραφο, το οποίο προνοεί για ενοικίαση ακινήτου για περίοδο πέραν του έτους και δεν φέρει την υπογραφή δύο μαρτύρων, είναι άκυρο εξ’ υπαρχής (void ab initio).

Δυνάμει των προνοιών του άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, προκειμένου μία συμφωνία και/ή σχέση, πέραν του έτους, να έχει ισχύ και να είναι νομικά δεσμευτική και έγκυρη, πρέπει να φέρει την υπογραφή δύο μαρτύρων. Αν αυτή η προϋπόθεση δεν πληρούται, τότε υπάρχει ακυρότητα.

Επομένως και νοουμένου πως, μία τέτοια, ενοικιαστική σχέση, είναι εξ υπαρχής άκυρη και, το ενοίκιο δυνάμει του άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου, οφείλεται επί μηνιαίας βάσεως, τότε, η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, είναι σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα, δηλαδή περιοδική ενοικίαση (periodic tenancy[1]). Πρόκειται δε για συμβατική ενοικίαση[2].

Σύμφωνα με απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου[3], την οποία επικαλέστηκε το Σεβαστό Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως Λ/σίας, σε πρόσφατη απόφασή του, η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα αλλά συνεχίζεται μέχρι του τερματισμού της, με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού ή λήγει κατά τη λήξη της περιόδου που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο. Η οποιαδήποτε δε πρόνοια, για τη δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης, αυτόματης ή άλλως πως, ως πρόνοια που αφορά τη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, δεν δύναται να ισχύει κατά την περιοδική ενοικίαση, αφ’ ης στιγμής το έγγραφο που την περιλαμβάνει είναι άκυρο. Ο χρόνος, η χρονική περίοδος, είναι η βάση των περιοδικών ενοικιάσεων.

Οι περιοδικές ενοικιάσεις καλύπτουν το κενό που θα δημιουργείτο σε περιπτώσεις συνομολόγησης άκυρου εγγράφου και σε περιπτώσεις προφορικής και έγκυρης κατά τα λοιπά, συμφωνίας, στην οποία δεν καθορίστηκε επακριβώς χρονική διάρκεια.

Εάν η σχέση που δημιουργείται σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν καλύπτεται νομικά και δεν περιβάλλεται από νομιμότητα, τότε θα καταλήξουμε σε παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία τρίτου (trespass to property)[4].

Η έννοια της περιοδικής συμβατικής ενοικίασης συνάδει με τους κανόνες τις φυσικής δικαιοσύνης και δίδει έκφραση στην πρόθεση των μερών να δημιουργήσουν μεταξύ τους μία νόμιμη σχέση ενοικίασης. Οι περιοδικές ενοικιάσεις είναι εβδομαδιαίες, μηνιαίες ή ετήσιες. Η ενοικίαση δε λήγει στην λήξη του πρώτου μήνα, αλλά συνεχίζεται για περίοδο ενός μηνός (ή μίας εβδομάδας κ.ο.κ.) κάθε φορά. Προκειμένου να τερματιστεί αυτή η σχέση, πρέπει είτε να δοθεί ειδοποίηση την ίδια χρονική περίοδο με την ισχύ της, ούτως ώστε η άλλη πλευρά να ενεργήσει ανάλογα, είτε να λήξει η περίοδος για την οποία σαφώς προνόησαν τα μέρη και όχι οποιαδήποτε περαιτέρω περίοδος για την οποία τους διδόταν δικαίωμα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης.

Θεοχαρίδου Κ. Καλυψώ

1. Tryfon Co. v. Black and Decker (1983) 1 C.L.R. 971

[2]Georghiades and Others v. Lambi (1976) 8 J.S.C. 1332

[3] στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd. ν. Τοφινής (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990

[4] σύμφωνα με το άρθρο 43(1) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148